Salg av pantsatt fast eiendom er underlagt lovbestemmelsene i føderal lov nr. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)". Den nye versjonen av denne lovgivningen foreskriver en rekke tillegg og endringer som trådte i kraft 01.01.2019.
Generelle konsepter for offentlig auksjon
For å forstå detaljene ved å holde offentlige auksjoner for salg av eiendom innenfor rammen av de relativt nye juridiske normene i russisk lovgivning, er det nødvendig å forstå noen begreper.
Sted for organisering av offentlig auksjon. Den er direkte knyttet til eiendomsobjektet som skal selges.
Publiseringsperiode. Innen ti dager fra auksjonsdatoen publiseres et varsel som angir informasjon om gjennomføringen av denne hendelsen (emne, sted og dato for auksjonen, kostnaden for materielle eiendeler).
Offentlig auksjonsmelding. På den offisielle nettsiden til FSSP, med samtidig varsling om de territorielle divisjonene av denne tjenesten, blir informasjon om den planlagte auksjonen publisert. Deltakerne må betale et fast innskudd, som vanligvis er 5% av den opprinnelige verdien av materielle eiendeler. Videre refunderes depositumet fullstendig hvis auksjonen blir erklært ugyldig. Og forutsatt at emnet som vant auksjonen nekter å betale for auksjonsartiklene, vil ikke dette depositumet bli returnert til ham.
Kontrakt. Avtalen mellom arrangøren av auksjonen og enheten som vant auksjonen inneholder informasjon om transaksjonen, som er inngått i Sovjetunionen.
Deltakere. Antall personer som er tatt opp på auksjonen er begrenset. Som regel er det bare personer som har rett til å bruke disse gjenstandene (slektninger, venner og bekjente til pantsetteren), samt pantsetter, som er tatt opp på auksjonen.
Registrering av transaksjonen. En enhet blir anerkjent som den vinnende budgiveren på grunnlag av den høyeste budprisen. Etter auksjonen inngås en salgskontrakt. Betaling for det må skje innen fem dager til konto arrangørens konto. Videre er den tidligere deponerte sikkerheten fullstendig inkludert i kostnaden for transaksjonen.
Anerkjennelsen av auksjonen er ugyldig. En offentlig auksjon regnes som avlyst hvis antallet deltakere er mindre enn to, så vel som i mangel av betaling fra den vinnende enheten. Etter at auksjonen er anerkjent som mislykket, kan eieren av gjenstand for auksjonen bli pantsetter, eller auksjonen kan bli utnevnt på nytt. I sistnevnte tilfelle bør tidspunktet for deres eierandel utpekes tidligst en måned senere, og den opprinnelige kostnaden for materielle eiendeler bør reduseres med 15%.
I tillegg kan den offentlige auksjonen avbrytes hvis partene i det omstridte rettsforholdet inngår en fredsavtale. Hvis dette ble mulig etter publiseringen av auksjonsdatoen, er skyldneren forpliktet til å betale alle kostnadene arrangøren av auksjonen har pådratt seg.
Tilbaketrekking av materielle verdier. Den vanligste formen for tvangsfullbyrdelse av en rettsavgjørelse innenfor rammen av tvangsfullbyrdelse er beslag av eiendom. På samme tid, fem dager etter at beslaget er pålagt, utføres et direkte beslag av materielle eiendeler (delvis eller fullstendig) som utføres av en ansatt i FSSP.
Implementering av gjenstander. Spesifisiteten ved salg av beslaglagt eiendom er lik reglene som er gitt for pant. Imidlertid håndteres denne prosedyren utelukkende av et autorisert myndighetsorgan.
Anerkjennelse av emnet som insolvent. I tilfelle konkurs for juridiske personer og enkeltpersoner, utføres auksjoner for salg av pantsatt eiendom på stadium av ekstern styring og konkursbehandling.
Regulatoriske innovasjoner. Foreløpig bestemmes erververen av eiendommen utelukkende av pris på auksjonsbasis og er fullstendig unntatt kreditorbegrensninger. Tidligere ble dette aspektet (vilkår for bruk av eiendom av den nye eieren) regulert av føderal lov nr. 127, som fokuserte på kreditorers rettigheter.
Typer av handler. I denne sammenhengen er det åpne og lukkede arrangementer. I det første tilfellet innebærer offentlig budgivning deltakelse fra alle enheter. I sistnevnte versjon er begivenheten for realisering av materielle verdier utelukkende fokusert på de inviterte deltakerne. Dette gjelder også metoden for å sende inn tilbud. Åpen (muntlig) eller lukket (forseglet konvolutt) skjema bestemmer status for arrangementet. Auksjoner kan også holdes i en blandet form, når for eksempel et arrangement som er stengt når det gjelder deltakerne, innebærer en åpen form for pristilbud.
Offentlig auksjonsmelding
Teksten i kunngjøringen er det grunnleggende grunnlaget for å gjennomføre offentlige auksjoner. Derfor bør dette dokumentet utarbeides i samsvar med temakravene. Ofte sidestilles varselet om auksjon med et offentlig tilbud. Det er viktig å forstå at forvrengning av informasjon i teksten i kunngjøringen, som påvirket auksjonsresultatet, kan medføre kansellering av resultatene eller ugyldiggjørelse.
Merknaden må gjenspeile følgende informasjon:
- vilkårene for transaksjonen (gjenstand for auksjonen, dens verdi og beheftelse);
- informasjon om opphavsrettsinnehaveren eller eieren;
- data om prosedyren for auksjonen (sted, tidspunkt og form for eierandel, hvem som er arrangør, prosedyren for registrering av deltakelse og bestemmelse av vinneren).
Følgende nyanser kan nevnes som typiske presedenser for tematisk rettspraksis i vårt land:
- implisitte kriterier for vurdering av søknader;
- depositumprisen er urimelig høy;
- forvrengning av parametrene til objektet, som påvirket ideen om det;
- ufullstendig beskrivelse av gjenstandens vanskeligheter;
- ufullstendig informasjon om objektets egenskaper;
- brudd på den nødvendige muligheten til å gjøre seg kjent med dokumentene som den utøvde retten oppsto fra.
Publiseringen av kunngjøringen om auksjonen utføres i samsvar med det nødvendige minimum, som inkluderer nettstedet til avdelingen for namsmannstjenesten, det føderale nettstedet til FSSP og de offisielle massemediene til lokale myndigheter. For øyeblikket har voldgiftspraksisen for disse publikasjonene utviklet de nødvendige kriteriene for deres vurdering, som tar hensyn til den obligatoriske tilstedeværelsen av en trykt tekst (unntatt bruk av bare radio- og fjernsynssendinger), målgruppe, regionale egenskaper og full tilgjengelighet av informasjon.
Orden av oppførsel
De generelle reglene for å drive offentlig handel innebærer følgende funksjoner.
Disse auksjonene holdes i form av en auksjon der skyldnerens eiendom selges til den høyeste prisen.
Varslingen om auksjonen må offentliggjøres senest 30 dager før auksjonen. Den må inneholde fullstendig informasjon om emne, sted, tid, prosedyre (registrering av deltakelse) og auksjonsform, samt den opprinnelige prisen og bestemmelsen til vinneren.
For å delta i den offentlige auksjonen, må søkere betale et passende depositum. Størrelsen og fremgangsmåten for inntasting er angitt i kunngjøringen. Depositumet refunderes i tilfelle avbestillingen av auksjonen, så vel som motivet deltar i den, da han ikke ble vinneren. Personen som vant auksjonen utfører betalingen i henhold til salgskontrakten, med tanke på innskuddet.
Arrangøren har rett til å kansellere dem senest tre dager før den offentlige auksjonen.
Konseptet "personer som deltok i auksjonen, men ikke vant den" ekskluderer deltakere som ikke møtte opp på arrangementet og de personene som ikke foretok noen godtgjørelse til den opprinnelige prisen på eiendommen.
På auksjonsdagen signeres riktig protokoll mellom vinneren og arrangøren, som har den juridiske kraften til en avtale.
Bud vil bare finne sted hvis minst to enheter deltar i dem. Og vinneren er deltakeren med høyest bud.
Hvis deltakeren som vant auksjonen nekter å signere protokollen, mister han innskuddet. Og arrangøren, som unngikk å undertegne protokollen, returnerer innskuddet i dobbelt beløp til vinneren og refunderer ham alle kostnadene ved å delta i auksjonen, som overstiger innskuddsbeløpet.
Anerkjennelsen av auksjonen er ugyldig
Auksjonen blir erklært ugyldig i følgende tilfeller:
- færre enn to deltakere søkte om å delta på auksjonen;
- oppmøtet på auksjonen var mindre enn to deltakere;
- ingen har tatt høyde for den opprinnelige prisen på materielle eiendeler;
- vinneren av auksjonen har ikke betalt hele kostnaden for auksjonsgjenstanden til arrangørens konto innen fem dager.
Siden formålet med auksjonen i dette tilfellet ikke er oppnådd, utnevnes gjentatt bud. En ny dato for å holde offentlige auksjoner er satt etter at auksjonen er erklært ugyldig innen en periode på 10 til 30 dager.
I alle tilfeller unntatt det faktum at vinneren av auksjonen ikke betaler eiendommen for hele eiendommen, utføres sekundærauksjonen med en reduksjon i den opprinnelige kostnaden med 15%. Alle andre regler for gjennomføring av sekundærhandel er i samsvar med prosedyren for gjennomføring av primærauksjonen. Det er viktig å forstå at retten etter en interessert person kan anerkjenne auksjonen som ugyldig hvis prosedyren for dens oppførsel ble brutt.
Regelverket for fremgangsmåten for å holde offentlige auksjoner for forskjellige eiendommer er som følger:
- pant i fast eiendom - Art. 56-58 FZ "På pantelån (pant i eiendom)";
- pantsettelse av annen eiendom - Art. 350 av borgerloven i Den russiske føderasjonen;
- salg av verdipapirer - Art. 89 (del 4) av den føderale loven "On Enecution Proceedings".
